総二階プランの積算が出る!平屋に戻すか再度考える…




本日、営業さんが総二階プランの正式なお見積もりを持ってきてくださいました。

仕事でバタバタしてまして、今日だったことをスッカリ忘れていていました。苦笑

 

住宅ローンの件のおさらい

営業さんから色々とお話があったのです、まずは、すこしばかり中断していた住宅ローンの件です。

以前にも現在の建築総額の話を書きましたが、現状で、積水ハウスの時の住宅ローン額の1.5倍。。。

そこからさらに予想外だった4桁万円外構でボーダーラインを余裕でオーバー、総額を超えた「〇百万円」の分は、最悪の現金持ち出しか!? という現状でした。

どっちにしましても積水ハウスの時にかなりの金額を持ち出しているし、今回は「現金持ち出しは絶対に無理」と最初に住林さんに伝えていました。

ところが、外構の積算で大幅の予算オーバーで、融資増額を検討。

銀行マンも外構の見積もりが出る前まではにこやかに、「総額がオーバーしたらいつでもご相談ください」と言っていました。

ところが、相談してみたら一転して半ギレ状態。

例の銀行マン「暴言」事件で、猛烈に腹が立ったので、ローンの増額を再検討していたのでした。

 

結果的に住宅ローンの増額はOKでした

それに、銀行マンの話によると、「今でさえ、この年収ではいっぱいいっぱいなのに、これ以上簡単に増やすわけにはいかない。」って失礼なことを半ギレ状態で言ってましたから、もう増額は無理だと思ってたんですよね。

その場合は最悪、MAXの融資限度額が高い「フラット35」に切り替えればいいやと思っていたのです。

でも、本当は最初の予算で納めるのがベストです。

だって、最初は営業さんも、この金額(積水ハウスの1.5倍)なら、おさまると思って設定した金額ですから、そこに収めてくれなければ困ります。苦笑

 

ただ、このまま住林さんにお任せで進めても、外構を大幅に妥協するか、または、家の方を大幅に妥協するか、外構か家のどちらかが妥協の産物になってしまいます。

それだと今回の家づくりの意味がないので、自分たちで妥協のない範囲でおさめるよう工夫しなければなりません。

そこで、あれこれと支店長さんの意見も聞きながら、コスト削減方法を考えていたのです。

 

融資枠が広がってもコスト削減します!

ただ、今日の営業さんの報告で、無理だと思っていた追加融資がOKだったという話を聞いて、ちょっとホッとしました。

だって、あれこれ苦労して削りに削って、それでもオーバーしたら、いよいよ致命的な妥協案さえも許容していかないといけなくなりますからね。。。

なので、枠だけでも広がったのは、かなり「気休め」になりました。

いや、文字通り「気休め」にすぎませんけどね、やっぱり妥協はしないまでも削れるものは削りたいですから努力せねばなりません。

本来なら枠が広がって、これですべて解決なんですが、でも極力妥協せずにコスト削減もできるかもしれませんからね、もう今となっては、「満額借りてGO!」なんて気はさらさらありません。

住林さん、恨むなら銀行を恨んでください。苦笑

 

しかし、あれだけ「簡単に増額はできない、もういっぱいいっぱいだ」、とか言ってたのに、それでもOKだったなんて、なんだ、やっぱり施主を無視した自分たちの都合じゃないかって思っちゃいましたけどね。。。

でも、ここは良いお知らせでしたから、営業さんが頑張ってくれたんだなあと思って、素直に感謝したいと思います。。

 

注目の総二階プランの積算

さて、注目の総二階プランの積算です。

思ったより早く出していただいて、営業さんにはホント感謝です。

さてさて、結果から申しますと、やっぱり、本体価格だけで200万には届きませんでした。。。

総額や値引き額は営業さんから口外しないでほしいと言われているので書きませんが、ヒントだけ書きます。

本体価格の坪単価が90万超だったのが、かろうじて80万円台に到達したというレベルです。苦笑

が、ウチの場合は坪数が30坪程度なので、仕方ないのかもしれません。。

40坪を超えてたりすれば、もっと削減効果が大きかったかもしれませんねえ。

 

でも実際に、この総二階プランでは「広さ」が足りません。

以前にも書きましたが、総二階にすると階段の分の面積が約2坪分増えます。

なので、総二階プランでは平屋よりも2坪広くなっています。

しかし、LDKや玄関土間、洗面所など、体感的にも実測的にも平屋よりも狭くなっているのです

それを最初に設計士さんに伝えたのですが、「いちおう今回はコスト削減が目的なので、まずはこの2坪プラスの総二階プランで積算してみましょうよ。」とのことだったんです。

でも、「このプランで決定することは100%ないですし、積算が無駄になっちゃいますよ。」と伝えたんですが、そうなったら再度「広いバージョン」で積算してくれるといってくれましたんで、安心してたんですけどね。

というわけで、本日その場で、4坪程度広くした希望の広さなど営業さんにお伝えして、再度「広いバージョン」積算をしてもらうことにしました。

でも、だいたいのコストがつかめたので、かなり参考にはなりました。

 

提案工事の減額は微妙、そして設計費用は倍…

さて、本体価格の減額と同時に提案工事の費用も減っていました。

その額は120万円程度。

かなりの額ですよね。

でもこれは、考え方によっては微妙なところでして、総二階にして間取りが変わったために付けたいけど付けられなくなったものも含まれています。

とくに収納関係のチェスターフィットなどの家具が減っていますので、収納の確保をどうしようって感じです。

あと、こちらから言わなくても「TVボード」がなぜかざっくり消えてましたね。

つまり支店長案が勝手に採用されていたんですが、でもその分、家具費用が増えるんだけど加味されてないんですよね。。。汗

ですので、先ほどのように坪数を広げて間取りをブラッシュアップして収納を増やしたりすると、結局、提案工事は平屋プランと金額が近くなるんじゃないかなとちょっと不安なんですよね。。。

 

あと、予想してなかったのは設計料です。

もしも平屋プランを破棄して、総二階プランを採用した場合、設計費用が60万円も膨らんでしまうんです

つまり、80万円プラス60万円で、140万円です。

ただし平屋に戻せば、費用はかかりません。

確かに、着工間近でしたから、各種申請など既に提出済みのものは費用が掛かってしまっています。

まあ、平たく言えば、その費用らしいです。

以前に、「途中で解約した場合にどのくらいかかりますか?」って聞いてみた時の話を書きましたが、その時にも含まれていた違約金+アルファの「アルファ」部分が上記金額ですね。

これを加味すると、総二階にしたことで本体価格の減額幅がさらに小さくなってしまいます。

となると、ちょっと平屋に戻った方がいいかなとか、考えちゃいますよね。。。

 

その他の「コスト削減」項目

あと、他にも安くなる項目があります。

それは解体費用です。

そもそも、更地の分譲地を購入したのに、解体費用ってなんだよって話ですが、これは「ひな壇」分譲地を2区画購入したからなんです。

以前にも書きましたが、ひな壇で1段下がった土地の2区画ですから、土地と土地の境界にブロックが入っているんですよね。

それを撤去しなければいけないので、その費用50万円。

高いですね。。。

でも、総二階になると、1区画がまるまる空くので、それが不要になるので、浮くんです。(平屋だと2区画またがっていたので。)

けっこうデカいです。

あと、もちろん外構もバスコートの壁とか作らなくて済むので減るんですが、それはまたこれからの話ですね。

 

総二階で金額の増えた項目

それから、総二階にしたことで意外にも増えちゃったものもあります。

例えば、バスルームを2階に持ってくるので、2階に設置仕様のバスタブとか、数万円レベルで増えたりしています。

他にもあるんですが、中でも、うそお!?ってくらい増えたのが外壁タイルです。

70万円程度だったのが90万円超に増えています。

でも、よく考えれば当たり前で、横に広がっていた基礎や屋根をキュッと縮めたら、そのしわ寄せは外壁にきますからね。苦笑

外壁が広がった分だけコストも増えました。

ただ逆に言えば、タイルを吹付(シーサンドコート)に変更した時の下げ幅も増えたのかなと。

モルタルの方が下地処理にコストがかかるので、一概に言えませんが、先日の削減試算の50万円から、すこし上乗せしてコストを減らせるかもしれません。

 

コスト削減リストのおさらい

先日の削減リストにさらに付け加わりました。

赤字は総二階プランにすると、新たにコスト削減できる項目です。

 

(1)テレビボード・・・・・・・・・・・・・・20万円

(2)タイルからシーサンドコート・・・・・・・50万円~70万円

(3)施主支給 デリシアとインターホン・・・・20万円

(4)本体価格・・・・・・・・・・・・・・・・140万円

(5)設計費用・・・・・・・・・・・・・・・・▼60万円

(6)提案工事・・・・・・・・・・・・・・・・50万円~100万円

(7)解体工事・・・・・・・・・・・・・・・・50万円

合計・・・270万円~340万円 (平屋プランの場合・・・90万円)

※ ただし、総二階プランは、もっと広くするので削減幅は縮小の見込み

 

さあ、どうしましょうかね。

ここはもう一度、総二階プランをブラッシュアップしてみて、それでも平屋よりも安くて良い間取りならば決定でしょうか。

さもなくば、平屋プランに逆戻りか。。。

また、深夜に間取りをこねくり回すことになりそうです。。。