自宅を賃貸に出すというリスクと今までの経緯

良いご報告です。

長らく懸案事項でした積水ハウスの旧宅の賃貸が決まりました!

この件、かなりホッとしています。。。

ここまでの家づくりで数々の不安があり、それを一つづつクリアしてきたわけですが。

これで、最後の大きな不安要素が払しょくされました!

今日は家を賃貸に出すということについて、今までの流れや、リスクなどについて書きたいと思います。

 


家を借りてくれないというリスク

そもそも、住友林業さんで家を建てる大きな理由の一つは、

JTIという公的機関を通して旧宅を家賃保証付きで賃貸に出してくれるという話を頂いたからです。

もちろん、JTIに加盟しているハウスメーカーや工務店は、

住林さん以外にもあるのですが、今回の家づくりでは住林さんだけに

JTIの提案を頂いたことも住林さんに決定した理由の一つです。

ところで、以前にもちらっと書いたんですが、妻も僕も、家賃保証は

最初の1ヶ月から付けてもらえるものと勘違いしていました。

ていうか、妻も僕もそのように確かに聞いたのです。

 

ところが、契約してからしばらくして、「家賃保証が付くのは、まず最初の借り手が見つかってからですよ」と聞かされたのです。

つまり、最初の借り手がずっと見つからなければ、家賃保証がないままずっと自分で支払い続けなければならないという意味です。

 

僕も妻も、「それはおかしい!話がちがう!」ということで営業さんに再確認したのですが、もはや言った言わないの話ですから、あとの祭りです。。。

まずは誰でもいいから家を借りてくれる人が現れなければならないという大きなハードルが急にドーンと立ちはだかったのです。

 

リスクを算出すると、150万円ナリー…♪

思い返せば数年前、積水ハウスの旧宅を近所の不動産屋さんを通して売却をお願いしたことがありました。

しかし、ほとんど反響無しで終わりました。

 

そして住林で家を建てようと決めた2017年にも積和不動産に売却を依頼したのですが、

ついに売れずに終わってしまいまして。。。

これだけ売却が難航すると、賃貸の客すら、すんなり付くかどうかも不安になりますよね。。。

しかも1ヶ月目から家賃保証が出るかと思ったら、最初の契約者が出るまでは保証されないと言われ、

住林での新築計画の予算取りがぐんと厳しくなりました。

つまり、ますます現金が使えなくなったということです。

 

僕が想定していたのは、1年分の賃料=住宅ローンです。

ざっくりですが、150万円は万が一のために予算取りしておこうと思ったのです。

いやあ、150万円は大きいですよねー。

2,3坪は家を大きくできる金額です。涙

またはインテリアフェアで良さそうな家具をたくさん調達できますよね…。

 


賃貸が決まっても毎月「万単位でマイナス」というリスク

結果として今回は、予想よりも早く決まったので、50数万円ほどの出費でおさえることができました。

それでも大きな金額ですよね。。。

 

しかし、賃貸が決まったからと言って、喜んではいられません。

なぜなら、入ってくる家賃が、支払う住宅ローンよりも安いからです。。。苦笑

 

つまり、たとえ借り手が現れても、毎月1~2万円ほどマイナスなんですよ。

さらに借主が解約して、家賃保証となると、毎月3万円くらいのマイナスです。

 

安く貸し出す代わりに、家賃保証をしてくれるというトレードオフの関係ですから、

そこは止むを得ないのですが、長い目で見た時は、合算していくと大きなリスクになるものと計算しておく必要がありますね。

 

ハウスクリーニングや補修など貸出準備

他にも事前の予算取りや準備は必要でした。

まずは、ハウスクリーニングです。

16万円ほどかかりましたが、割引があったので10万程度でしょうか。

引っ越し業者さんが用意してくれたオプションでハウスクリーニングをしたおかげで少しは割安になったかもしれません。

 

あと、以前にも書きましたが、法人の表札を外した際に外壁が割れちゃったんですよね。

この補修のため、積水ハウスさんから補修キットを購入、それが9000円くらいだったかな?

外壁にネジ穴を開けても大丈夫?(なんと、ベルバーンが割れた話…)

自分で直しましたけど、それにかかった時間も厳密にはコストです。。。

ちなみに、後日見に行ったら、塗料が乾いたからか、以前よりも修復の跡がナチュラルな感じになってましたねー。

さすがオレ、なんて思いつつ。。。

 

あと、表札はどうしようかなと思ったんですが、グッドアイデアが浮かびました。

郵便受と一体型の表札なんですが、外して裏返しにできることを発見

このように裏返しておきました。

でも不動産屋さんによると、一軒家の賃貸の場合は、表札はそのままにする大家さんも多いそうです。

とりあえず、賃貸の準備には色々とやることが多いなあと思いました。

 


設備の故障による損害のリスク

あと、賃貸に出すにあたり、もしも家の中にある備品が壊れたら、

大家さんが修理するものと、借主負担にするものを選択しなけれなりません。

基本的に家にくっついている設備は大家さんが修理するのですが、

エアコンなど取り外したりできるものは、どっちが負担するか決めないといけません。

とはいえ、賃貸に住んだことがある人なら、アパートの備品が壊れた時ってどうしますか?

例えば、エアコンが壊れた時は、不動産屋さんに「直してくれ」って依頼しますよね?

あれって結局のところ、大家さんが修理しないといけないわけでして、、、

まあ今回でいえば、ウチが修理しなければならないものなのです。。。

 

ただ、エアコンはもう古いこともあって、壊れる可能性も高いので、修理の対象からは外してもらいました。

その代わり、借主さんの判断でエアコンを買い替えて処分してOK、ということになってしまうのです。

なんだか複雑な心境ですよね。。。

 

それよりも、ユニットバスとかエネファームとか、その辺がもしも故障したら大家が直さなければなりません。。。

そんなの故障したらいくらするんでしょうね、これもかなり大きなリスクですよね。。。

火災保険が使えるかどうか、その辺が重要ポイントになってきますね。。。

確認しなきゃ。。。

新築時の火災保険が高いのでコストカットした話(スミリンエンタープライズ)

 

設備の損壊によるリスク

これは厳密にはどちらの負担かよくわからないのですが、

実は、住林の家に引っ越してからしばらくして、ちょっとした問題がありました。

 

なんと、台風で空っぽになった物置がズレて土台から落ちそうになっていたんです。

これ見てください、すごいですよ。。。

アンカーがグニャリを曲がってしまっています。

しかも、ブロックの基礎から物置自体が2センチほど動いてしまっています。

いちおう、中身が空っぽになった段階でホームセンターで重量ブロックを買って入れておいたんですけどね。

それでも、こんなに風で動いてしまうという怖さ・・・。

こんなことなら物置なんか撤去しちゃおうかなと思ったほどです。(いくらかかるんだ? 汗)

 

そこで、さらにホームセンターでポリタンクを4つ購入しまして。

「ものが少ない場合は、ポリンタンクに水を入れて、それぞれの物置に2つずつ「重し」として置いておいてくださいね」

と、借主さんにお伝えした次第です。

 

だって、これでもしも台風で物置が飛んでしまって車に当たったりしても、保証できないですからね。。。

ちゃんと飛ばないように「重し」を置いてと言ったでしょ?って最初に伝えておく必要があります。

 


借りてもらうための自助努力(苦笑)

あと、賃貸で旧宅をお客様に借りて頂くために、自助努力もしました。

例えば、今回借りて頂ける方は電気自動車をご利用なので、電気自動車用のコンセントプレゼントさせて頂きました。

積水ハウスさんに工事を依頼しまして、約2万円でした。

 

本来は借主さんで工事するものなんですが、そこは「借りてくれてありがとう」的な感じですね。

 

ちなみに今回、賃貸をお願いした不動産屋さんには、賃貸が決まるまで売却の広告も売ってもらったんですが、やはり売れず・・・。

これでしばらく賃貸で旧宅を管理していくことになりそうです。。。

 

ということは固定資産税も払わなければなりませんし、いろいろと負担するものがあります。

なので、、、売れるものなら売っちゃった方がいいんですけどね。。。

 

10年くらいかかるかもですが、売った際のマイナスと、月々のマイナスを比較して、ちょうどよい具合になったら、

思い切って値下げして売っちゃおうかと思っています。

それまでは、しばらく大家さんを続けたいと思います。

大家は大変だあ・・・。苦笑