住宅ローンの頭金なんか0円でいいし、なんなら契約金もゼロがいい♪




先日ネットニュースを見てましたら、

こんなフレーズが目に飛び込んできました。

住宅ローン「0%」時代が到来

おぉ、いくら0金利時代だからと言って、

住宅ローンが0%は無いでしょう!?

カラクリは年末のローン残高の1%相当(最大年40万円)が10年にわたって税額控除される住宅ローン減税にある。

金利1%未満でローンを組めば、支払う利息より税額控除の方が大きくなり差額は家計に入る。

一種の「マイナス金利」といえる状況にある。

住宅ローン「0%」時代が到来 減税効果でおつりも

あぁ、そういうことね。

まんまと騙されました。笑

 

住宅ローンも金利がどんどん安くなり、

頭金も0円でマイホームが持てるようになりました。

でも、まだ世の中では「頭金は2割が一般的」みたいな話が出てくるので、

頭金はいくらが良いのか考えてみました。

 


住宅ローンの頭金は何で2割なの?

そもそも、住宅ローンの頭金は、どうして2割が一般的になったんでしょう。

って、そんなことは皆さん、ご存知ですよね?

はい、そうです、銀行が勝手に決めたルールです。

 

そもそも、「信用のある人にしか貸さない」

というのが銀行の方針です。

よって、住宅ローン総額の2割程度の貯金がないような人に、

金なんか怖くて貸せねえ!

っていうのが銀行の言い分なのです。

 

銀行って庶民の味方じゃありませんからね。

リスクの高い相手には取引条件を厳しくするという商習慣を、

庶民の住宅ローンにも普通に適用してきますからね。

鼻をほじりながら。

といいつつ、庶民の味方、住宅金融支援機構、

フラット35の融資条件(融資率と金利)を見てください。

頭金を1割用意できた大富豪には金利を下げているではありませんか!

 

ま、嫌な書き方をしましたが、信用のある人にやさしいってのは、

リスクヘッジの考え方としては、ごく当たり前ってことですね。笑

 

貯金ゼロの田舎暮らし時の新築の頭金は?

ところで、銀行はいつのまにか変わりました。

頭金がゼロでもマイホームを持てる時代になったのです。

 

あれは2005年、僕が田舎暮らしを始めた時は、

まだまだ少数派だったような気もしますが、

ポツポツと頭金0円OKの銀行がありました

 

当時の僕は、都内で一人暮らししながらサラリーマンをしてまして、

安月給で働いてましたから貯金なんかほとんどありません。

なので、田舎暮らしを一人で始めた1軒目の家を建てた時も、

頭金は、わずか100万くらいだったと思います。(多分)

 

当時の世の中的には総額の2割と言われてましたから、ぜんぜん足りません。

でも、最終的には「OKです」ってなった記憶があります。

世の中の風潮が後押ししたのかもしれません。

 

ただし、当時は「諸費用ローン」なんて便利なものはありませんでしたから、

諸費用(司法書士、火災保険、等)については、さらに現金で別途支払です。

なんだかんだで、手持ちの現金が200万以上は無くなった記憶があります。。。

キツイですよね。

 


そもそもローンを組むなら頭金なんかいらない

思うんですが、頭金って払う意味あります?笑

「いや、あると思いますよ」って声が聞こえてきそうですが。。。

 

そもそも人間の信用を貯金額=カネで測るなんて、

ゲスい話だと思いませんか?

人の信用なんてものは相手の目を見ればわかるんですよ。

チラッ!

「バカかオマエは」と言われそうなので話を戻しますと、、、

 

僕が個人的に思うに、何を買うにしても高価なものを買うなら、

全額ローンにしたほうがメリットが多いと思うんです。

もちろん、考え方の問題ですけども。

 

マイホームを余裕で現金で買えちゃう人は別として、

普通一般の20代の夫婦が、2000万円の家を買います。

変動金利0.6%の35年ローンで毎月5万5千円です。

そして、(ほぼ20代平均の)200万円強の貯金があるとして、

それを頭金に充てると、35年ローンで毎月4万8千円に月額が減ります。

その差、7千円です。

支払う利息の差も35年でわずか18万です。

 

20代で毎月7千円は大きいかもしれませんが、

200万円を失う方が痛くありませんか?

 

僕の若い頃、1軒目の家の時もそうでしたが、貯金が少ない時は、

頭金なんて無理して払うより手元に残した方が断然安心感が違います。

 

毎月の小さな節約より手元の大金?

じゃ、こういうパターンはどうでしょう?

 

2000万円の家を買います。

割と多めに、1000万円の貯金があります。

変動金利0.6%の35年ローンで毎月5万5千円です。

 

1000万円を頭金として支払うと、ローンは毎月2万7千円に月額が減ります。

その差、2万8千円です。

でも、貯金ゼロ

 

1000万円の貯金がゼロになっちゃう喪失感と不安感はいかに?

 

じゃ、半分の500万円を頭金にしますと、毎月4万円に月額が減ります。

その差、わずか月額1万5千円

そして貯金は500万にダウン!

 

まあ、なんとなくバランスいいですけどね。

でも、たった毎月1万5千円のために貯金が半分になりましたよ。

500万円あれば、中くらいのベンツが買えますよ。笑

ド田舎のボロい別荘が買えますよ。笑

DIYでリフォームして貸し出せば、ちょっとした小遣いになりますよ。笑

500万を元手に利息より高い金融商品を買えば、

むしろ財産が増えるかもしれませんよ。笑

 

または、ぼくみたいに商売やってる人なら、

1000万で新しい事業分野を開拓できるかもしれませんよ!?

 

などなど、手元に大金があることのメリットの方が、

僕は目が行っちゃうんですけど、どうでしょうか?

もちろん人それぞれの考え方の問題ですけどね。

 


なんなら契約金も0円にすればいいのに

ところで多くのハウスメーカが契約金の最低額を設定してますよね。

ちなみに契約金の額を最初の最初から100万円と明言したのは1社で、一条工務店です。

積水ハウスでは最初はぼんやりと100万円くらいかな?的な話をされてましたが、

厳密にいくらかと聞くと、会社の規定で50万円以上とのことでした。

あと、住林も50万でしたね。

 

もちろんハウスメーカーとしては、

お客さんに途中で心変わりして逃げられないように、

最初にある程度のお金を納めさせたいのだと思います。

でも、それだと、せっかく銀行が頭金ゼロOKにした意味がないですよね。

 

これだけ大きな買い物で慎重になっていて、

どこで家を建ててもらうのか激しく迷っている中で、

えいや!って契約金を100万とか払うんですよ?

2000万円の家の2割だとしたら400万ですよ?

怖すぎです。

途中で逃げられて損したと思うなら、

初回プランから有料にすればいいんです。

出来高払いで設計してもらえば良いことです。

 

あちこちのハウスメーカーである程度まで間取りと積算を有料で作ってもらって、

その上でよーく選んだ方が、まだ安心だと思いません?

そういうフローをハウスメーカーが提供してくれればいいのになって思います。

 

そうでなければ、現状の一般的な家づくりの契約フローを見る限り、

リスクを考えれば頭金(契約金)は極力払わない方向で進めたい!

と思ってしまうのは僕だけでしょうか?

 

頭金ゼロ円のリスクを考えましょう

とはいえ、いちおう念のため、、、

頭金がゼロでもマイホームが持てるってのは、

リスクでもあるってのは一応書いておいた方がいいですよね・・・。苦笑

 

頭金が無くても手軽に借りられるからって、

払えないような金額で住宅ローンを組むのは危険です。

ま、ここは当たり前ですよね。

 

諸説ありますが、一般に返済比率は20%くらいに抑えた方が無難です。

銀行は30~35%くらいまで貸してくれるでしょうけどね。

 

年収が手取りで500万なら、年間の住宅ローン支払額の20%は100万ですね。

月々に直すと8万円です。

ま、少なくとも周辺の同じ広さのアパートや賃貸マンションの家賃と同じか、

ちょっと安いくらいが妥当かな?って思いますけどね。

 

でも賃貸は収入が減ったら安いアパートに引っ越すことができますが、

家を買ったら簡単には引っ越せませんから、そこはリスクです。

それから、変動金利を選択した人は、

将来的に毎月の支払額(利息の金額)が増えるリスクがありますからね。

低金利時代がこれからも続くと判断する人、

金利が上がれば給与も上がると未来を予測する人ならOKですけどね。

 

あと、その発想は違うなって思うのは、

頭金を払わない分だけ金利を余計に払うことになるから損だって考え方です。

 

もちろん今は低金利だから、

さほど損じゃないっていう理由もありますが、

そもそも金利は無駄金ではなくて、

完済するまでの35年の猶予をお金で買っていると思えば妥当です。

これを「期限の利益」というのですが、まあ、これは考え方の違いですね。

 

以上ですが、ローンというものの性格の根本的な部分を把握し、

世間体とか気にせず、かつ銀行やハウスメーカーのペースに無理に合わせず、

各家庭に合わせたプランを立ててほしいなあって思いますね。

ご参考になれば幸いです。